La vente d'un bien
LMNP ancien
Le marché du LMNP d’occasion est un marché attractif pour les particuliers qui souhaite acheter pour louer et se constituer des compléments de revenus. La spécificité de ce marché nécessite d’en connaître les caractéristiques et requiert donc l’intervention de spécialistes du secteur.
Un moment clé pour l'investisseur, comment faire ?
La première étape de la revente d’un bien situé dans une résidence services est l’estimation du prix. Lorsque celle-ci est effectuée par un professionnel de l’immobilier ce dernier peut vous indiquer le meilleur moment pour vendre et dispose des outils nécessaires pour assurer la visibilité de votre offre auprès des acheteurs potentiels de son réseau.
La valeur de revente sera notamment fonction :
- De la qualité de l’exploitant de la résidence
- Du contenu du bail commercial
- Du rendement locatif
- Du montant des charges d’entretien et de rénovation.
Pour une revente réussie, l’anticipation est donc de mise. L’accompagnement dans la constitution d’un dossier complet vous permettra de faciliter l’analyse de la situation et d’en identifier les atouts et les faiblesses.
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Comment conserver la TVA récupérée sur le prix d'acquisition ?
Deux cas de figures se présentent si vous avez récupéré la TVA payée dans le cadre de l’acquisition de votre bien :
Votre bien a été acquis il y a moins de 20 ans : vous devrez restituer la TVA à raison de 1/20ème par année restante à courir jusqu’au 20ème anniversaire, à moins que le futur acquéreur reprenne le bail commercial et continue de louer le logement.
Votre bien a été acquis il y a plus de 20 ans : la TVA que vous avez récupérée vous restera acquise sans remise en cause par l’administration fiscale.
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Imposition des plus-values
La revente d’un logement dont l’objet n’est pas la résidence principale de son propriétaire donne lieu à une imposition sur la plus-value. Cette imposition est calculée en fonction de la durée de détention du bien.
Certaines dépenses peuvent venir augmenter le prix d’acquisition,
dépenses sont déterminées à l’article 150 VB-II du Code général des impôts.
La plus-value est taxée au titre de l’impôt sur les revenus au taux de 19% et au titre des prélèvements sociaux au taux de 17.2%. Ces taux font l’objet des dégrèvements ci-contre en fonction de la durée de détention.
Une taxe complémentaire s’applique pour les cessions réalisées depuis le 01/01/2013 sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 € (autres que les terrains à bâtir).
| Durée de détention | Assiette pour l’impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6ème à la 21ème année | 6 % | 1.65 % |
| La 22ème année | 4 % | 1.60 % |
| Après la 22ème année | Exonération | 9 % |
| Après la 30ème année | Exonération | Exonération |
Nos experts vous accompagnent pour trouver un acquéreur et permettre une revente dans un contexte optimal (prise en compte des problématiques financières et fiscales).
Un logement livré et en exploitation
La plus-value est la différence entre le prix de vente (diminué des frais de cessions et de la TVA acquittée) et le prix d’achat (majoré des frais d’enregistrement payés lors de l’achat ou d’un forfait de 7,5% du prix d’achat).
